REITs形式下存量商业地产将是主战场

　　中国证券网讯（记者 裴文斐）近日，国内真正意义上的首支房地产信托基金（REITs）公开发行。与公募REITs受到市场的广泛关注不同，传统的地产信托私募基金如今遭到投资者抛弃。公私募面对市场的变化，反映出行业正在发生的剧变——房地产市场正在由增量向存量转变，REITs形式下，存量商业地产将是主战场。

　　以前海万科企业公馆租金收益权为投资标的创设的公募REITs—鹏华前海万科REITs封闭式混合基金，由深圳市前海深港现代服务业合作区管理局全资控股的深圳市前海金融控股有限公司与鹏华基金合作设计，于7月在深圳证券交易所挂牌上市交易。

　　REITs招募书显示，鹏华前海万科REITs封闭混合基金在为期十年的封闭运作期内，将不高于基金总资产50%的比例，投资于深圳万科前海公馆建设管理有限公司的股权，以获取商业物业的租金收益，鹏华前海万科REITs还将不低于50%的资产投资于股票、债券和货币市场工具等，预期风险和收益高于债券型和货币基金，低于股票型基金。

　　值得关注的是，投资门槛大幅降低。之前国内试水的REITs都以私募形式发行，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。作为创新型产品，鹏华前海万科REITs的投资门槛要高于普通的股票或债券基金，但低于私募，其首次认购金额最低为10万元，二级市场最小买入单位为1万份。

　　公开信息显示，在基金合同生效后10年内，基金封闭运作并在深圳证券交易所上市交易。这也意味着，投资者可以像买封闭式基金一样，自由交易。此外，基金封闭运作期届满后，会转为上市开放式基金，属性变为债券型基金。和股票类似，基金实行价格涨跌幅限制，涨跌幅比例为10%，基金最小买入申报数量为10000份，申报价格最小变动单位为0.001元人民币。

　　“这只国内房地产信托基金，是从私募向公募的一次大的飞跃。”深圳证券交易所副总经理林凡指出，将有助于拓展资本市场的广度和深度。

　　与公募REITs受到市场的广泛关注不同，传统的地产信托私募基金如今遭到投资者抛弃。

　　根据用益信托数据，目前国内房地产信托平均期限为1.65年，平均收益为9.68%，在所有信托产品中，属于收益较高的产品，仅次于股权信托收益。尽管如此，今年房地产信托前景却不容乐观，规模出现大幅缩减。截止6月底，今年投向房地产领域的信托产品数据为363个，成立规模是724.06亿。房地产信托在全部信托产品中的规模，已经从高峰时期的过半数滑落至11.09%，较去年同期的1700.35亿下降42.58%。

　　受制于近年来房地产形势，房产信托在信托中所占份额日益变小，即便项目前景不错，一些小型开发商通过信托融资时仍以失败告终，多数投资者更倾向选择有国企背景的大企业。另一方面，由于房地产信托对于资金数额要求门槛较高，一般为百万起投。在如今楼市去化压力较大的背景下，潜在的兑付危机也让房地产信托充满变数。

　　有业内人士指出，尽管近来楼市成交量开始回暖，但从近几个月的房地产信托市场表现来看，不论是信托公司还是投资者都应对房地产类信托产品保持更加谨慎的投资态度。

　　公私募面对市场的变化，反映出行业正在发生的剧变——房地产市场正在由增量向存量转变，REITs形式下，存量商业地产将是主战场。

　　中国REITs联盟秘书长王刚则认为，中国的资本市场还是有一个刚性兑付的问题，极大制约了成熟商业物业的发展，“中国开发物业和成熟型持有物业的借贷成本是一样的，在国外这种情况是要进行风险评价的。”

　　鉴于此，在王刚看来，REITs主要是用来投资商业地产的，商业地产大的来源就是开发商，但是开发商要把他的商业物业打包做REITs，实际上是先要经过重组后的一笔巨大税收。

　　中国的REITs市场要做大，资产从哪里来？王刚称，正在起草中国的REITs白皮书，对REITs资产内部管理和外部管理等问题进行定义。“我们比较可能会采取偏新加坡的外部管理模式，确保投资者资金安全、报表清晰。”王刚进一步指出，未来中国的REITs发展方向还是偏内部管理的，或者说要有比较强的管理能力，真正能把租金和资产长期管理好的这样一个趋势。