上实发展跨出解决同业竞争第一步

　　上海国资系统标杆企业上实集团旗下的上实发展，正在借助牛市的“支点”撬动发展的杠杆。5月6日，上实发展发布公告，拟收购上海众鑫建筑设计研究院15%股权，并称此举旨在为公司旗下其他业务板块及新兴业务发展提供支持。尽管交易规模较公司体量而言只是很小一部分，但结合公司近期推出定增这一大动作，不难解读出在此轮牛市中上实发展的方向：解决地产业务同业竞争问题迈出实质性的第一步，打开后续运作空间；另一方面，在主营业务基础上升级的趋势日益明显。上实发展的“地产+X”在改革牛市中如何演绎，值得期待。

　　解决同业竞争也有时间限制

　　4月29日，上实发展在此轮上海国资国企改革进程中推出了增发方案，计划以11.7元/股的价格，非公开发行不超过5.13亿股，募资总额不超过60亿元。其中，定增的现金部分认购规模不超过58.61亿元，投向三大部分：收购上投控股100%股权、投资青岛国际啤酒城改造项目二、三期工程、收购龙创节能股权并对其增资。

　　耗费34亿定增募资的上投控股100%股权收购项目，是此次定增的核心看点所在。这意味着，上实发展母公司层面已经开始启动解决同上市公司的同业竞争问题。目前，上实集团的地产业务平台共有三家，分别为A股公司上实发展、H股公司上实城开和此次拟收购的上投控股。其中，A、H股上市公司间的同业竞争长期存在，而上实发展同上投控股之间的问题则是去年新发生。

　　上投控股原名上海国际集团投资发展有限公司，原系上海国际集团旗下公司。去年，上实集团从上海国际集团手中以61亿元的价格受让了资产包，包括六家类金融和房地产企业，上投控股位居其中。正是这一次的收购，造成了上实集团同上实发展之间新的同业竞争。为解决这一问题，上实集团将资产包中适合注入的地产业务统一梳理整合到此次收购的上投控股。事实上，从去年年中接收上述资产包之后，上实发展的H股母公司上实控股高层就曾经对外透露，该笔资产有望注入上市平台之中。从预期释放到今年4月底方案发布，时隔不到一年，可以说较为快速地解决了相对容易解决的新同业竞争问题。

　　这一步运作对应的资产规模虽然不大，却释放了重要的信号：牵涉到A、H股三家上市公司的长期以来悬而未决的上实集团地产系同业竞争问题的解决，终于启动了第一步。

　　但是，再复杂的问题也有时间限制，对上实发展来说，这个节点就是2017年年中。

　　2011年，上实集团针对地产业务分散的局面，为了建立统一的产业资源平台，进行了一次股权转让。原本持有上实发展63.65%股份的上海上实（由上实集团100%持股并授权经营），将所持股权协议转让给上实集团持股52.51%的H股上市公司上实控股，后者主要通过其全资拥有的上实地产，实现对上实发展的间接控制。当时，就A股的地产上市平台上实发展和H股物业发展平台上实城开之间，存在同业竞争问题。为此，上实集团在2011年1月31日时出具承诺函，称将于本次收购的标的股份过户完成后36个月内，将通过注入资产、并购或其他方法，将其上市物业业务并入A股上市平台或香港上市物业平台。上述股权转让交易在2011年7月6日前已经完成。

　　2014年7月4日，在上述承诺期限临近届满时，公司召开股东大会，通过了上实集团提出的延期三年履行前述解决同业竞争的承诺。

　　“再融资的审核重点之一就是同业竞争问题，首先，这次的方案有利于问题的解决，其次，这个方案还不足以解决所有问题。因此，第一步的迈出，应该说给后续问题的解决提供了余地，而且上实集团应该也会有初步的安排，增加过会的可能。总体来说，第一步的迈出，给未来第二、第三步打下基础。”一位市场分析人士向记者表示。

　　值得关注度的是，今年一季度，上实控股董事长王伟在公司2014年业绩说明会上对同业竞争问题的解决原则有过公开表态。一是“一定会在承诺期内解决”，二是需要制定符合A、H股两个市场政策的方案，三是上述整合涉及一家A股和两家H股上市公司，需平衡兼顾三方的股东利益。

　　募投项目助力地产主业升级

　　“放在国资国企改革的大背景下，改革的核心并不是单纯提高证券化率，而是要通过改革让国企实现产业升级或者转型，从而帮助经济结构实现转型”。一位国资分析人士向记者表示，上实发展也在地产公司“地产+X”的转型大潮中进行摸索和尝试，此次定增就是在“坚守主业，适度多元”的方针下，公司围绕地产主业的“升级”。

　　一是在养老产业、文化地产、金融地产等方面继续推进。之前，除了依托上实集团的优势参与崇明东滩养老地产的开发，上实发展在地产的“升级状态”方面也陆续有所动作，尤其是在房地产处于“减速”的大背景下，公司也逐步将重心由住宅慢慢放到持有型物业的开发和运营上。例如，作为此次募投项目之一的青岛国际啤酒城改造项目二、三期工程，均为商业项目，总建筑面积37.6万平方米。2014年9月，经山东省政府批准，青岛国际啤酒城所在的金家岭金融新区更名为金家岭金融聚集区，成为青岛打造财富管理金融综合改革实验区的重要组成部分，作为金家岭金融聚集区体量最大的写字楼集群，青岛国际啤酒城是大企业心中理想的总部所在，同时，其深厚的啤酒文化也赋予该项目独特的卖点。“这个项目不会全部出售，大概将有15万平方米的规模作为自持物业。”公司相关人士透露。

　　除了地产主业的“升级”，上实发展围绕产业链的新兴产业上的布局也颇有看点。尤其在2014年，公司集中进行了多笔尝试，包括战略投资誉德动力、发起设立云图科技，分别在节能环保、智慧城市等绿色环保产业进行布局。此外，参股公司上海实银资产管理有限公司作为房地产金融投资平台，计划利用社会资金，优化公司资本结构，而另一大战略型新兴产业投资平台嘉兴银锐远略投资则主要进行高科技、互联网、节能环保、新材料等关联产业的投资和拓展。

　　最近一个较大的突破就是作为此次募投项目的龙创节能。据介绍，龙创节能拥有两大明显优势，一是其核心高管曾经担任世界500强企业（包括西门子、霍尼韦尔、施耐德）的相关业务负责人，拥有一支优秀的高管团队；二是公司掌握完整节能价值链。据介绍，目前，大部分从事建筑设备节能应用的公司，仅从事建筑智能节能的部分业务环节，市场空间及应用方案解决能力有限，龙创节能具备全业务链的节能产品或服务系统供应能力。

　　“这个市场十分广阔，单看上海地区需要重新进行节能方案改造的公共物业、商用物业数量，就十分可观。但是，因为民企的身份所限，面对广阔的市场前景，龙创节能在订单获得、信贷方面都受到很大限制，发展遇到瓶颈。通过这次并购，龙创节能可以获得上实发展的品牌、资金等多方支持，为其后续扩张提供了十分有利的条件，帮助其最终向建筑智慧节能业务实现跨越发展；同时，收购标的未来在智慧节能上的竞争力，也帮助公司能完善这一部分的产业链布局。”公司相关负责人向记者表示。

　　这显然只是一个开始，智慧节能只是围绕产业链升级的一个方面。“公司的计划是，未来在智慧家居、智慧办公、智慧社区、智慧应急、智慧养老等等方面，都能形成完整的产业链，从而帮助公司实现升级。”公司相关人士表示。