易宪容：填海造地55平方公里可遏制住房投机吗？

　　说2015年中国金融市场乱象丛生一点都不为过，而这种乱象丛生的现象已经蔓延到当前中国房地产市场，尤其是一线城市的房地产市场。

　　2015年初中国股市炒作之风四起，股市指数爆炸式的疯狂上涨，股市泡沫吹大及破灭，股市指数又一夜崩塌，从而使得政府希望打造股市繁荣来促进经济发展完全失败及投资者对股市的信心完全丧失。人民币汇率持续贬值的半年，这不仅让国内外金融市场震荡不已，也让大量的资金逃出中国，中国经济风险全面上升。2015年互联网金融发展也是惊人，但问题仍然巨大，P2P市场更是混乱等。而2015年中国金融市场乱象丛生，不仅让国内投资者损失惨重，也让投资者对中国金融市场的信心严重丧失。

　　不过，真没有想到，2015年中国金融市场的乱象丛生已经蔓延到当前中国房地产市场，尤其是一线城市的房地产市场。这些城市的房地产市场炒作之风四起，房价疯狂上涨。比如深圳的房价在去年上涨了54%之后，今年又上涨了75%。这些城市的投资者不是在买房而是在抢房。不少投资者认为，只要抢到了房子就可大赚一笔。而这些城市的购买住房的疯狂，同样是无法用一般理论、传统智慧、任何数量模式可分析的。有人认为，当前中国这些城市的房地产市场的疯狂既象2015年中国的股市，也是1997年香港的楼市，都是乱象丛生，价格上涨疯狂，及房地产市场泡沫越吹越大。

　　不少人分析，这一轮一线城市房价上涨的疯狂，很大程度上是与政府货币政策及房地产市场政策刺激有关。比如，持续透过公开市场操作，为市场注入海量的流动性，进一步降准，并降低住房贷款首付比例，减征住房交易契税和免除部分住房交易营业税等。比如，今年1月份，国内银行贷款增加到2.51万亿元历史高位，比2009年都有过之无不及等。但是这些都是一般性问题，也只是看到问题的表象。

　　当前中国房地产市场乱象丛生，最为重要的根源还在政府从根本上就不想放弃经济的“房地产化”。我们可以看到，从2003年开始，中国的经济增长完全是依靠房地产来增长，中国经济的表现基本上与房地产价格上涨密切相关。尤其是2013年（两者在2013年前的相关系数达0.67的高水平）。即自2003至2012年期間，中国房地产市场价格与中国GDP增长大致亦步亦趋，只是从2013年之后，这两者的密切关系才有所减弱。也正因为，这两者关系减弱，中国的GDP增长也开始下行。

　　但是，每当房地产价格下跌、GDP增长下行之时，中央政府救楼市的各种政策都会涌出。政府希望房地产成为经济增长的火车头。但是，政府每一次救房地产市场的政策核心，不是让房地产市场能够健康发展，并由此把中国经济增长带上健康发展之路。而是承接前十几年的一个基本思路，就是如何让持有更多住房的人利用过高的金融杠杆及优惠的税收政策炒作住房，特别是把各地的房价炒得越高越好。

　　即使有些政府官员看到过高的房价，看到房价疯狂上涨，会出来装模作样地说要遏制房地产炒作，但是这十几年来除了2007年927文件之外，没有哪一次的文件会对房地产市场投机炒作有政策上限制的。比如，深圳市的房价2015年疯狂上涨54%了，今年又上涨75%，深圳市的官员这时才慢悠悠地出来说，政府遏制房地产炒作，其方式就是加大对年轻人的经济适用房的建设，要填海造55平方米公里来建筑住房。

　　可以说，如果对当前的疯狂炒作不通过信贷及税收杠杆进行限制，那么其他政策都是胡扯的政策，所起到的作用都十分有限。试想，如果住房是投资品，而借钱又容易、杠杆高，交易有税收优惠，及整个市场房价上涨预期强烈，这时住房投资者需求是无穷大的（即使有限购，只要投资的收益远大于成本，投资者都会突破这种限制）。这时，莫说是填海造55平方公里来建筑住房，即使5500平方公里来造房，甚至于把住房建设到天上去都是无法满足投资者这种无限投资需求的。因为，投资者的赚钱是欲壑难填。所以，看到当前房价的疯狂上涨，就以增加供给来说事，而不用信贷及税收杠杆来限制，其要解决是缘木求鱼，结果几乎为零。也就是说，其他方式要遏制住房投机简单是胡扯！

　　但是增加住房的供给，对地方政府来说，则是有无限利，在他们看来，可以用无成本的信贷扩张来对房地产市场全面扩张，来增长GDP，来增加政府官员的寻租空间，来化解地方政府的债务危机等。但实际上，则是让城市弱势民众来买单。这就是当前房地产市场乱象丛生的根源。