欲搭上海迪士尼顺风车 豫园商城豪掷67亿扩商圈
[编者按] 作为吸金能力极强的“童话王国”，上海迪士尼的建设进程牵动着A股投资者的心，相关新闻犹如一块块落入平静水面的石头，激起层层涟漪。作为热炒多时的“迪士尼概念”，豫园商城终于祭出大招——拟投资67亿元备战迪士尼客流。
中国证券网讯（记者 邵好 葛荣根）豫园商城1月13日公告，公司拟投资67亿元建设上海豫泰确诚商业广场（下称“豫泰确诚”），其中确诚商业广场总投资31亿元，豫泰商业广场总投资36亿元。据悉，豫泰确诚为豫园商圈老城厢升级改造项目，将成为提升老豫园商业能级、加速形成豫园商圈商、旅、文格局的核心项目。
豫泰确诚广场大致所在地
根据方案，豫泰确诚项目用地位于上海黄浦区豫园商圈，东临上海豫园商城，西临侯家路，南临方浜中路老街，北接沉香阁。紧邻城隍庙与外滩，是黄浦区老城厢地区旧城更新的重点项目。项目占地共约2.1公顷，为商办混合用地，总建筑面积约为14万平方米，其中地上约为7.0278万平方米，地下约为7.0万平方米。
工程准备计划于2016年3月启动，2016年7月完成；计划 2016年8月正式启动工程建设，2018年6月结构封顶，2018年8月完成主体结构验收，2019年9月完成总体竣工验收并交付使用。计划于2018年9月正式启动招商工作。
从定位来看，豫园商城拟将豫泰确诚项目打造成“国际旅游目的地，全球商旅文标杆”。项目将融合外滩金融文化、老城厢文化等多元文化，成为上海海派文化与国际时尚文化交融的标志性区域，最终成功将大豫园地区打造成为国际大都市中央文化旅游区。
备战迪士尼
值得一提的是，在公告中，豫园商城特别提示了“迪士尼概念”：随着上海迪士尼2015年开园迎客，预计上海年新增旅游人口超过1500万人次，届时豫园商圈将获益。
事实上，自2014年下半年以来，豫园商城已经从“迪士尼概念”中收获满满。受利于上海迪士尼即将开园等消息影响，2014年7月至今的半年间，豫园商城股价从7元/股一路飙升，并在2014年12月11日探至12.95元/股的高点，涨幅超过80%。
豫园商城如此受追捧有着独特的内在逻辑，根据此前券商研究报告，上海迪士尼开园第一年游客规模有望达千万级别，成熟后将稳定在2000万至3000万水平，豫园商城作为带有旅游目的地性质的综合体，是“两外”游客的热门选择，接待量有望在目前3000多万人次的基础上再增长15-20%，公司将从自有物业升值、餐饮和食品业务增长、以及旗下餐饮品牌入驻园区(正在积极争取)等方面受益。
“相比此前的奥运、世博概念，迪士尼概念有着更大成长潜力，豫园商城本身已经是上海迪士尼的核心概念股，此次投资67亿元建设商业广场，肯定会在市场上引发重大反响。”有业内人士如此表示。
资金或存压
尽管豫园商城有望在进一步“贴身”迪士尼概念，但是一次拿出67亿元建设商业广场对于已经大肆扩张的复星来说，并不是一个“易如反掌”的生意。
按照方案，该项目建设所需资金将通过自筹和申请银行贷款解决，其中，资本金出资约18亿元，其他资金拟申请银行中长期贷款约50亿元。
使用如此杠杆对“长袖善舞”的复星来说可能并不困难，但是，公告中的一个提示却让市场不得不担心其现金掌控能力。豫园商城表示，“项目开发完成后，自主招商运营，持有经营过程中，视地产市场情况和公司财务需求可以转让部分物业。”
不仅如此，对于豫泰确诚项目，豫园商城还需要面对另外一个棘手的问题——动迁。根据公告，该项目用地目前仅动拆迁了三分之一，为开发该商业广场项目，项目公司需要与政府有关部门签订有关委托动拆迁协议。
【探究“童话王国”】
上海迪士尼在国有资源与资金总投入上至少将达到3000亿元以上，在建成投入后，迪士尼项目将为上海带来至少336亿元的经济增量。据了解，迪士尼即将在2015年1月30日完成施工，随后将进入设备调试阶段。更有消息人士告据记者，“上海迪士尼大概在2015年年底开园，只开放一部分，随后陆续开放。”
目前，以迪士尼项目为核心的上海国际旅游度假区开发建设和运营准备等各项工作正按照既定的目标节点推进。按照规划，迪士尼度假区一期将于2015年底开园。12月16日，为深入了解上海经济社会发展情况，为明年1月召开的上海市人代会做准备，400多名在沪全国人大代表和上海市人大代表开始集中视察，部分人大代表前往上海国际旅游度假区。上海国际旅游度假区建设工程指挥部的消息称，乐园6大片区、酒店及餐饮零售娱乐区的项目建设正在稳步推进。
记者从建设部门获悉，位于川沙迪士尼乐园内的5大片区都已完成建设，部分大型游乐设备已启动现场安装。目前，迪士尼乐园项目的建设和运营准备工作正在如期进行，除乐园本身外，其余一些配套工程包括外围的市政道路、轨道交通11号线迪士尼段等工程建设预计将按时完成。
有望于2015年正式开园的上海迪士尼主题乐园票价问题近期引发市场关注。有业内人士表示，预计上海迪士尼乐园明年开园票价320元左右，当年实现客流量约730万人次，一期最终年客流量约为1600万人次。但也有分析人士预测上海迪士尼乐园票价近400元。
【机构热议】
国泰君安认为，随着自贸区扩容， 迪士尼地区变成了衔接自贸区老区和新区的重要桥梁，相关受益标将进一步分享自贸区政策红利。包括土地升值（进一步重估机会）、人流物流和商流带来的叠加效应（如旅游、商贸零售、交运） 、更大范围的国际化合作（自贸区注册企业在文化旅游等领域的机制更灵活）等。上海迪士尼受益股票组合：中路股份、锦江股份、锦江投资、豫园商城、老凤祥、百联股份、界龙实业、陆家嘴、美盛文化和上海机场。
中信证券认为，参考香港经验，迪士尼开园前一年期内主流商企估值提升近100%，超额受益明显，开业后估值水平快速回落。预计上海迪士尼乐园开业带来超过3000万人次稳定客流（其中市外增量游客占80%），拉动超200亿元收入增量，提升上海本地商企收入增长前景。重点推荐豫园商城、老凤祥、百联股份；同时推荐占据核心商圈的新世界、徐家汇、益民集团、上海九百等。
上海迪士尼倒计时 多家公司股价提前放烟花
上海迪士尼在国有资源与资金总投入上至少将达到3000亿元以上，在建成投入后，迪士尼项目将为上海带来至少336亿元的经济增量。
远渡重洋，米老鼠唐老鸭们即将揭开面纱。记者日前获悉，上海迪士尼公园一期开园已经进入倒计时。
据了解，迪士尼即将在2015年1月30日完成施工，随后将进入设备调试阶段。更有消息人士告据记者，“上海迪士尼大概在2015年年底开园，只开放一部分，随后陆续开放。”
近日据记者赶赴位于川沙的迪士尼园区探查最新进展。事实上，外部人士目前进入迪士尼是比较困难的，需要进行大量安保检查并领取相关入园证件。即便入园后，保安也是“三步一岗五步一哨”，极其严密。
记者注意到，在现场，多个景区正在同时施工，部分娱乐设施外表逐渐成形，有的则被覆盖，难以看清其庐山真面目。从现场来看，主景区为目前主要赶工之地，配套设施进度似乎稍慢一拍。
纵观上海迪士尼的发展历程，迪士尼主题概念股在其签约期、建设期都曾迎来较大涨幅，随着开园的临近，新一波热浪即将来袭。
土地开发最受益
踏入上海浦东区川沙镇，一个明显感受是，人流量、车流量比前两年剧增，迪士尼带给此地的变化难以估量。
另一个直观的感受就是当地房价的变化，从2010年的5000元/平方米飙升至目前的30000元/平方米。借迪士尼效应，浦东川沙地价在10年内涨了近500倍。
在迪斯尼项目建设的不同阶段，整个地产产业链的受益顺序和程度并不相同，首先受益的便是房地产开发企业。
像张江高科、外高桥等已经直接参与到迪士尼的开发建设中，同时公司层面还在迪士尼周边拥有大量地块。
资料显示，作为大地主的张江高科的张江园区，面积为25平方公里，距离上海迪士尼约3公里，另外张江高科在川沙也拥有12万平方米的土地；浦东金桥南区25万平方米厂房距离迪士尼4公里；中路股份的中央工厂与迪士尼主题公园相邻，公司已表态将慎重筹划中央工厂二期项目建设，以发掘更大的潜在价值。
此外，一些公司在川沙拥有大块工业、仓储、农业用地，也值得投资者关注。东方创业在川沙镇有20万平方米的仓储物流基地，川沙镇的土地存在被迪士尼乐园征用的预期。
而界龙实业则在川沙拥有300亩左右土地，公司主营包装印刷，同时广泛涉足房地产开发、金属制品（轴承钢丝）、食品、稀土研磨材料、商业贸易等产业，且其是距离迪士尼最近的上市公司，车程不过几分钟，土地价值已经不可忽视。
上下游产业链引关注
据市场预计，上海迪士尼在国有资源与资金总投入上至少将达到3000亿元以上，在建成投入后，迪士尼项目将为上海带来至少336亿元的经济增量。
而据券商预期，上游产业链中，除投资主体类公司如陆家嘴、锦江投资、锦江股份等外，承建迪士尼配套建设、周边道路改扩建的上海建工、浦东建设、隧道股份，公交枢纽工程中的交运股份、强生股份均有望从中受益。
迪士尼一期即将收尾，二、三期也在规划中，上海建工等有可能继续中标。
在下游产业链方面，中信证券预计2016年、2017年、2018年迪士尼客流将分别为1800万、2100万、2400万人次，稳定期年客流量达到3000万人次，巨大客流将会使整个酒店业、交通、商业以及周边景区受益。
相对稳定的游客客源下，按受益程度和产业先后顺序，上海酒店餐饮业（如锦江股份、兰生股份）位居首位。以香港为例，迪士尼园区酒店平均入住率在92%左右，高于酒店业平均入住率。
国泰证券的一份研报显示，资本市场相关题材股走势往往领先事件本身，且能获得丰厚收益：北京奥运会相关题材股行情提前9个月启动，持续时间为两个月启动，期间首商股份（即现在的西单商场）、华联股份等商业股涨幅均在70%以上，远远领先于期间零售行业及沪深300指数的涨幅。
消费驱动型的产业除了商业贸易，还有交通。
据兴业证券分析，2013年上海全年接待国内外游客逾2.6亿人次，如果2015年上海游客接待人数达到3亿人次，那么2016年迪士尼带来的客流弹性为7%左右。轮渡、游船等交通运输子行业的个股将会受益。其中，东方航空、交运股份将成为最大受益者。
同时，受益于迪士尼带来的本地客流增长，强生控股、锦江投资、大众交通、申通地铁、亚通股份等交运类本地股也将获得实实在在的好处。
此外，还有一类公司尤其值得投资者关注，与上海迪士尼或迪士尼公司拥有战略合作或特许经营权的公司，这些公司将借助迪士尼的品牌效应来提升公司的企业形象，成为迪斯尼的衍生品。
比如美盛文化，国内最大的动漫服饰生产商之一，服饰产品中50%左右都是经授权的迪士尼服饰。因此，该公司亦是迪士尼产业链中的重要一环。有券商预计，上海迪士尼开业将给公司带来大额订单，年销售增长将超过20%。
另外就是迪士尼动画这一块，最早完成布局的是百视通。早前该公司发布公告称，公司拟与迪士尼合资设立公司，总投资规模预计800万美元（约合4904万元），其中百视通控股51%，迪士尼持股49%。合资公司的主要业务有两部分：一是百视通和迪士尼将其旗下部分家庭、青少年及卡通等方面内容的新媒体合作咨询权授予合资公司进行运营；二是开展百视通和迪士尼在中国大陆地区的合拍投资、项目管理和全媒体合作的咨询业务。
此次合作也被外界视为迪士尼与上海市政府合作的进一步深化和延伸。（投资时报 戴高城）
上海迪士尼力保2015年底如期开园
目前，以迪士尼项目为核心的上海国际旅游度假区开发建设和运营准备等各项工作正按照既定的目标节点推进。按照规划，迪士尼度假区一期将于2015年底开园。
12月16日，为深入了解上海经济社会发展情况，为明年1月召开的上海市人代会做准备，400多名在沪全国人大代表和上海市人大代表开始集中视察，部分人大代表前往上海国际旅游度假区。上海国际旅游度假区建设工程指挥部的消息称，乐园6大片区、酒店及餐饮零售娱乐区的项目建设正在稳步推进。
上海迪士尼度假区坐落于上海国际旅游度假区核心区，一期占地面积约3.9平方公里，包括一座“神奇王国”类型的迪士尼主题乐园、两个主题化酒店和零售、餐饮、娱乐、停车场等配套设施。
上海迪士尼度假区是由华特迪士尼公司与上海申迪集团共同投资的合作项目。合作双方投资设立了两家业主公司(上海国际主题乐园有限公司和上海国际主题乐园配套设施有限公司)和一家管理公司(上海国际主题乐园和度假区管理有限公司)。申迪集团持有业主公司57%的股份，迪士尼持有43%股份。在管理公司中，迪士尼持有70%的股份，申迪集团持有30%的股份。管理公司将代表业主公司负责度假区的创意、开发和运营工作。
与此同时，为迪士尼乐园开园提供保障的公用事业、交通设施、环境营造、安全保障和游客服务等综合配套项目也在同步推进。浦东新区政府负责实施的申江路高架、秀浦路等9条外围市政道路，西入口大道、中心湖等年内基本建成；申迪集团承担的园区道路、雨污水泵站等核心区二级市政项目已投入使用，能源中心已具备向园区供能条件，综合水处理厂等项目将按期建成投运。各项公用事业设施如110KV变电站、水库泵站等基本建成，水、电、气、通信等各项配套设施都将如期建成，按计划保障迪士尼园区的建设与运营。
今年上半年以来，各相关部门还启动了运营准备的政府保障工作，在大客流应对、应急管理、旅游公共服务、人才引进等方面开展研究，形成了一些方案，以保障项目能够顺利开园。
上海迪士尼乐园5大片区建设完工
商报记者昨日从建设部门获悉，位于川沙迪士尼乐园内的5大片区都已完成建设，部分大型游乐设备已启动现场安装。目前，迪士尼乐园项目的建设和运营准备工作正在如期进行，除乐园本身外，其余一些配套工程包括外围的市政道路、轨道交通11号线迪士尼段等工程建设预计将按时完成。
45项配套工程有序进行
继上周五迪士尼乐园假山成功封顶，成为浦东新区最高“峰”后，上海迪士尼乐园项目整体建设也已进入攻坚阶段。乐园的5大片区、后勤区及下部结构都已建设完成，上部结构、钢结构和游乐设施轨道本体部分的安装，混凝土浇筑等工程正在进行中。两个配套酒店已经封顶，正在进行室内装饰和基电安装。而作为度假区一大重要特色，零售餐饮娱乐区的主要建筑单体也已完成封顶。
在相关配套工程项目建设方面，为迪士尼乐园开园提供配套保障的项目有公路、交通设施、环境营造、安监保障、游客服务这五大类，共计45个。根据目前的建设进度，乐园开园前，由浦东新区政府所负责的外围大市政道路等，由申迪集团负责的核心区1期、2期市政工程，以及由申通集团负责的轨道交通11号线迪士尼段都在按期进行中，预计将按时完成。至于园内道路、停车场、生态绿地等一系列用于疏导大客流的项目也将在开园前建成。
“迪士尼站”亮相
据市地名办昨日发布的公告显示，轨道交通11号线迪士尼段三个车站站名已正式确定。其中，位于迪士尼度假区内的站点最终定名为“迪士尼站”，相比此前规划名“迪士尼乐园站”显得更为简洁。迪士尼站位于上海迪士尼度假区中心景观湖北侧，总建筑面积4万余平方米，为浅埋式地下二层14米宽双岛式站台车站。
根据公告，11号线迪士尼段另两个车站站名依次确定为秀沿路站、康新公路站。
记者还了解到，迪士尼段全线区间目前已实现土建结构贯通，明年通车试运营。11号线迪士尼站开通后，广大游客可以通过轨道交通路网换乘进入园区。
迪士尼乐园项目建设几近完工之时，乐园的后续服务保障也在制定中。针对可能会出现的大客流情况，度假区管委会等部门拟组建度假区应急委，设立应急办和应急联动中心，编制应急管理整体预案和专项预案，并组织相应应急培训和预案演练。此外，为了方便游客随时获取信息或是投诉、反馈，迪士尼还将在乐园核心区交通便捷、游客较为集中的地方，设置旅游公共服务中心和旅游服务点。
业内预计：上海迪士尼乐园票价300元-400元区间
12月8日讯，有望于明年正式开园的上海迪士尼主题乐园票价问题近期引发市场关注。有业内人士表示，预计上海迪士尼乐园明年开园票价320元左右，当年实现客流量约730万人次，一期最终年客流量约为1600万人次。但也有分析人士预测上海迪士尼乐园票价近400元。
上述预测旅游业人士均未对票价测算模型做出更进一步解释。上海迪士尼度假区方面对此则不置可否，仅表示，目前门票价格和客流量尚未确定，等待官方公布相关信息。
上述业内人士同时称，从客源机构来看，预计上海本地居民与长三角居民游客占36%-37%，其他国内游客者占43%-44%，专程游客占5%-10%，国际游客占10%-12%。
从上海迪士尼乐园的收益情况看，上述内部人士表示，按照门票价格和当年的客流量来看，预计上海迪士尼乐园实现直接收入23亿元左右；以进园611元的人均消费估算，将带来的收益为44亿元；以此看，上海迪士尼乐园1600万人次的年客流量带来的一年收益为100亿元左右。
另有业内数据显示，按照迪士尼门票400元一张，以及10倍的杠杆测算，整个迪士尼每年将带动将近500亿的消费经济增量；按照基础设施建设、间接投资为直接投资的7-10倍的行业平均来估计的话，整个迪士尼建设项目将带动间接投资2100-3000亿元。据了解，上海迪士尼项目总投资约295亿元。
关于“上海迪士尼”主题的投资路线，有业内分析人士建议关注，与迪士尼项目有股权关联关系的公司，直接受益于上海迪士尼乐园经济辐射效应的公司，以及与上海迪士尼或者迪士尼公司拥有战略合作或者特许经营权的公司。
上海迪士尼度假区是由华特迪士尼公司与上海申迪集团共同投资的合作项目。其中中方代表的参股股东为上海陆家嘴集团(股权占比45%)、上海文广集团(股权占比20%)、上海锦江国际集团(股权占比25%)、百联集团(股权占比10%)。
国泰君安：当迪士尼遇到自贸区
随着自贸区扩容， 迪士尼地区变成了衔接自贸区老区和新区的重要桥梁，我们认为上海迪士尼相关受益标将进一步分享自贸区政策红利。包括土地升值（进一步重估机会）、人流物流和商流带来的叠加效应（如旅游、商贸零售、交运） 、更大范围的国际化合作（自贸区注册企业在文化旅游等领域的机制更灵活）等。上海迪士尼受益股票组合：中路股份、锦江股份、锦江投资、豫园商城、老凤祥、百联股份、界龙实业、陆家嘴、美盛文化和上海机场。
对应主线一：存在股权关联关系的公司。上海迪士尼主要是中方股东上海申迪集团四大出资方陆家嘴集团（股权占比 45%）、锦江国际集团（25%）、文广集团（20%）以及百联集团（10%）旗下所属的上市公司。从自贸区的情况看，扩展区域就包括陆家嘴金融片区，而且在 12 月 28 日设立的全国第一支专注投资自贸试验区的基金—— “上海自贸区股权投资基金”，发起人包括上海陆家嘴金融发展有限公司、上海外高桥(集团)有限公司等。上海文广旗下公司也是搭乘上海自贸区的东风，携手微软成立合资公司来生产销售游戏机。
对应主线二：直接受益迪士尼乐园经济辐射效应影响的公司。上海迪士尼主题包括受益投资驱动的房地产、建筑建材、交通运输等行业公司，受益消费拉动的旅游、商贸零售等行业公司。从自贸区的情况：（1）拥有丰富土地或物业资源的企业，具备较大的土地物业升值预期和重估机会。（2）交运行业，随着自贸区的推进，交通运输业如机场、物流等领域面临服务升级的需求。（3）餐饮旅游行业，自贸区的发展有助于提升商务出差客流和本地酒店整体入住率水平。（4）商贸零售行业，人流量的增加会逐步反应到公司业绩上。
对应主线三：与上海迪士尼或迪士尼公司拥有战略合作或特许经营权的公司。这些公司将借助迪士尼的品牌效应来提升公司的企业形象，间接受益于上海迪士尼项目。目前有部分企业已经在自贸区设立子公司来获取政策红利。如美盛文化投资设立的杰克仕美盛上海就在上海自贸区，主要从事迪士尼授权产品推广、销售。（国泰君安）
中信证券：迪士尼聚客，商企受益
投资要点
迪士尼概览。迪士尼乐园是华特·迪士尼公司创立的主题公园。全球目前共有5 个园区（洛杉矶/奥兰多/东京/巴黎/香港）正在运营。迪士尼乐园以其庞大的园区面积（面积均100 万平以上）及一站式的娱乐、餐饮、住宿、购物体验吸引海量客流游览，为区域经济贡献显著消费增量。
东京/香港经验：迪士尼集聚客流、拉动消费。东京迪士尼分为三个发展阶段：1）1983年开业（81万m2）客流即达993万人次，随后7年以7% CAGR持续较快增长；2）1990-2000 年客流量长期稳定于1500-1700万人次；3）2001年迪士尼海洋开业，面积扩充至200万m2，2008年起稳定于2700-2800万人次。迪士尼效应叠加“泡沫经济”带动东京百货零售额增速从1982年的1%~2%逐年加快至6%~10%。香港迪士尼2013年客流量740万人次，测算吸引境外游客购物总额达246亿港元，拉动香港零售额5%，迪士尼开业带动港股珠宝零售龙头收入增速大幅加快近20pcts。上海世博会经验：世博会期间上海市批发零售贸易额平均增速在20%以上，显著高于开幕前水平（约15%），带动上海商企收入增速明显加快。
上海迪士尼：3000万客流有望拉动超200亿元零售额。上海迪士尼预计将于2015年底开业，首期面积390万m2。对比东京迪士尼（200万m2）2700-2800万稳定客流量，预计迪士尼培育期2016-18年客流或达1800/2100/2400 万人次（其中来沪旅客约1170/1470/1800万），稳定客流将达3000万人次以上。假设2016/17/18年来沪旅游人均购物消费600/660/713元，则对应园外商品消费额70/97/128亿元，稳定期贡献零售额约200亿元水平，占上海商品零售1.7%~1.8%。参考上海世博会/香港迪士尼经验，预计迪士尼效应将显著提升上海商企2016-21收入增长前景。
珠宝零售及优质商圈百货最为受益。对比上海世博会及香港迪士尼开业后上市公司收入弹性，珠宝连锁多以迪士尼设计衍生产品、时尚金饰等取得较好销售，而优质商圈百货也将充分受益迪士尼增量客流。从上海本地企业来看，豫园商城、老凤祥品牌优势强及世博园区授权开店经验，未来有望在迪士尼园区展店；百联集团持有申迪集团（上海迪士尼中方股东）10%股份，百联股份作为本地最大商企，充分受益迪士尼效应可期；潮宏基品牌、设计、渠道优势强，未来或以品牌授权、园区开店受益迪士尼效应。
风险因素：消费需求放缓，新业态持续冲击，区域竞争加剧等。
投资策略：看好迪士尼带动上海本地商业股估值提升行情持续。参考香港经验，迪士尼开园前一年期内主流商企估值提升近100%，超额受益明显，开业后估值水平快速回落。我们预计上海迪士尼乐园开业带来超过3000万人次稳定客流（其中市外增量游客占80%），拉动超200 亿元收入增量，提升上海本地商企收入增长前景。结合品类、商圈、未来迪士尼园区合作预期，重点推荐豫园商城、老凤祥、百联股份；同时推荐占据核心商圈的新世界、徐家汇、益民集团、上海九百等。
